Haus verkaufen —
so geht's richtig
Alles was Sie als Hausverkäufer wissen müssen: von der Vorbereitung über Bewertung und Vermarktung bis zum Notartermin — und warum unser Festpreismodell Ihnen tausende Euro spart.
Vorbereitung ist die halbe Miete
Ein erfolgreicher Hausverkauf beginnt Wochen — manchmal Monate — bevor das Exposé online geht. Wer gut vorbereitet in den Verkaufsprozess startet, erzielt einen höheren Preis, vermeidet böse Überraschungen und verkürzt die Zeit bis zum Notartermin erheblich.
Beginnen Sie damit, den Zustand Ihrer Immobilie realistisch zu bewerten. Kleine Mängel — ein tropfender Hahn, abgeplatzte Farbe, quietschende Türen — sollten vor der ersten Besichtigung behoben sein. Nicht weil Sie alles renovieren müssen, sondern weil gepflegte Immobilien einen besseren ersten Eindruck hinterlassen und weniger Angriffsfläche für Preisverhandlungen bieten.
Parallel dazu sollten Sie alle relevanten Dokumente zusammenstellen. Käufer und Banken fragen erfahrungsgemäß nach Grundbuchauszug, Energieausweis, Bauplänen und Nachweisen über durchgeführte Sanierungen. Wer diese Unterlagen griffbereit hat, wirkt professionell — und beschleunigt die Finanzierungsprüfung des Käufers.
Ihre Vorbereitungs-Checkliste
Vor dem Verkauf abhaken
Den richtigen Verkaufspreis ermitteln
Der Angebotspreis ist die wichtigste strategische Entscheidung beim Hausverkauf. Zu hoch angesetzt schreckt Käufer ab und die Immobilie „verbrennt" am Markt. Zu niedrig bedeutet bares Geld verschenkt. Eine fundierte Bewertung ist deshalb unverzichtbar.
Vergleichswertverfahren
Ihr Haus wird mit kürzlich verkauften, vergleichbaren Immobilien in der Region verglichen. Das genaueste Verfahren in aktiven Märkten — und das, das Käufer und deren Banken am meisten schätzen.
Empfohlen für WohnlagenSachwertverfahren
Berechnet sich aus Bodenwert und dem Herstellungswert des Gebäudes abzüglich Abschreibungen. Wird bei Immobilien genutzt, für die es wenige Vergleichsobjekte gibt, z. B. individuelle Architektenhäuser.
Für besondere ObjekteErtragswertverfahren
Relevant bei vermieteten Objekten: Der Wert ergibt sich aus den erzielbaren Mieteinnahmen, dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer. Wichtig für Kapitalanleger als Käufer.
Bei Vermietung relevantWas den Preis Ihres Hauses bestimmt
Zahlreiche Faktoren fließen in eine professionelle Bewertung ein. Wir analysieren sie alle — und ermitteln kostenlos Ihren Marktwert.
Kostenlose Bewertung anfragen →Unterlagen & Dokumente — vollständig von Anfang an
Fehlende Unterlagen sind einer der häufigsten Gründe, warum Immobilienverkäufe sich verzögern oder scheitern. Beschaffen Sie alle Dokumente frühzeitig — manche Behörden haben Wartezeiten von mehreren Wochen.
Käufer-Banken bestehen auf vollständigen Unterlagen, bevor sie eine Finanzierungszusage erteilen. Wer alle Dokumente parat hat, kann den Verkauf um 4–8 Wochen beschleunigen.
Grundbuchauszug Pflicht
Belegt Eigentumsverhältnisse, Grundschulden und Dienstbarkeiten. Käufer und Notare fordern ihn standardmäßig an.
Lageplan / Flurkarte Pflicht
Zeigt Grundstücksgrenzen, Lage des Gebäudes und Flurstücksnummer. Notwendig für den Kaufvertrag.
Baupläne & Grundrisse Pflicht
Genehmigte Baupläne, Baubeschreibung und maßgenaue Grundrisse aller Etagen. Pflicht für die Kaufvertragsunterlagen.
Energieausweis Pflicht
Gesetzlich vorgeschrieben seit 2014. Muss spätestens beim ersten Besichtigungstermin vorliegen — Bedarfs- oder Verbrauchsausweis.
Sanierungsnachweise Empfohlen
Rechnungen und Nachweise über Dach, Heizung, Fenster, Fassade etc. Belegen den Wert und schützen Sie vor späteren Haftungsansprüchen.
Grundsteuer-Bescheid Empfohlen
Gibt Aufschluss über laufende Nebenkosten. Käufer fragen fast immer danach. Aktuelle Bescheide aus den letzten 1–2 Jahren mitbringen.
Versicherungsunterlagen Empfohlen
Wohngebäudeversicherung und ggf. Elementarschadenversicherung. Policen gehen automatisch auf den Käufer über — wichtig für Übergabe.
Altlastenauskunft Empfohlen
Bescheinigt, dass das Grundstück nicht im Altlastenkataster steht. Für Käufer bei Bestandsgebäuden auf Industrie- oder Gewerbestandorten oft obligatorisch.
Baulastenverzeichnis-Auskunft Empfohlen
Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die auf dem Grundstück lasten — z. B. Abstandsflächen zugunsten des Nachbarn, Überfahrtsrechte oder Stellplatzverpflichtungen. Sie stehen nicht im Grundbuch, sind aber für Käufer und finanzierende Banken relevant.
Anliegerbescheinigung Empfohlen
Bestätigt, ob noch Erschließungsbeiträge (Straße, Kanal, Wasser) offen sind oder ob das Grundstück vollständig erschlossen und beitragsfrei ist. Offene Beiträge gehen auf den Käufer über und müssen im Kaufvertrag geregelt werden.
Vermarktung, Exposé & Besichtigungen
Wie Sie Ihr Haus präsentieren, entscheidet maßgeblich über Verkaufspreis und Verkaufsgeschwindigkeit. Professionelle Fotos, ein aussagekräftiges Exposé und strukturierte Besichtigungen sind keine Kür — sie sind Pflicht.
Professionelle Vermarktung
Professionelle Fotografie
Immobilienfotos vom Profi erzielen nachweislich höhere Klickraten und mehr Anfragen. Tageszeit, Licht und Bildkomposition entscheiden über den ersten Eindruck online.
Hochwertiges Exposé
Vollständige Angaben zu Fläche, Ausstattung, Energiewerten und Lage. Ehrlich formuliert — Mängel verschweigen führt zu späteren Problemen. Professionelles Layout stärkt das Vertrauen.
Plattformwahl & Reichweite
Immobilienscout24, Immowelt und ggf. lokale Portale. Zusätzlich: Social-Media-Vermarktung und die eigene Maklerdatei vorgemerkter Interessenten beschleunigt den Verkauf erheblich.
Interessenten qualifizieren
Nicht jede Anfrage ist eine ernsthafte. Bonität und Finanzierungsstand vorab klären spart Ihnen Zeit bei Besichtigungen und schützt vor Schaufensterkäufern.
Besichtigungen richtig führen
Einzeltermine statt Sammelbesichtigung
Geben Sie jedem Interessenten ausreichend Zeit. Sammelbesichtigungen wirken wie ein Ausverkauf und senken die Zahlungsbereitschaft psychologisch.
Optimale Tageszeit wählen
Tagsüber bei Tageslicht — idealerweise am Wochenende. Helle, freundliche Bedingungen hinterlassen einen deutlich besseren Eindruck als Abendtermine im Winter.
Unterlagen bereithalten
Drucken Sie für jeden Besichtigungstermin ein vollständiges Exposé aus. Interessenten schätzen es, Unterlagen direkt mitzunehmen.
Nachgespräche führen
Melden Sie sich 24–48 Stunden nach der Besichtigung. Warme Interessenten werden kalt, wenn sie zu lange warten müssen. Verbindliches Follow-up ist ein Wettbewerbsvorteil.
Profi-Tipps für den Besichtigungstag
Was Top-Verkäufer wissen — und Laien oft vergessen
Frisch lüften & leicht duften
Neutrale, frische Luft ist besser als starke Raumsprays. Kaffeeduft oder frisch gebackenes Brot funktioniert — Parfum-Overload wirkt verdächtig.
Maximales Licht
Alle Jalousien hoch, alle Lampen an. Helle Räume wirken größer, freundlicher und wertiger — auch an bewölkten Tagen.
Haustiere ausquartieren
Viele Käufer reagieren allergisch oder emotional auf fremde Tiere. Geben Sie die Kontrolle über die Atmosphäre nicht ab.
Besucherliste führen
Name und Kontakt jedes Besuchers notieren. Datenschutzrechtlich korrekt umsetzen — und Sie wissen immer, wer in Ihrem Haus war.
Preisfragen souverän begegnen
„Der Preis ist verhandelbar" sollte nie spontan kommen. Bleiben Sie freundlich, aber halten Sie sich mit Zugeständnissen während der Besichtigung zurück.
Nachbarschaft positiv erwähnen
Gute Nachbarn, ruhige Straße, nahegelegene Schulen oder Parks — diese Aspekte runden das Bild ab und sind für Familien oft kaufentscheidend.
Preisverhandlung & Notartermin
Wenn das Interesse ernsthaft wird, beginnt die entscheidende Phase: Preisverhandlung und Kaufvertragsabschluss. Hier entscheidet sich, ob Sie Ihren Wunschpreis erzielen — und wie reibungslos der Abschluss verläuft.
Souverän verhandeln
Goldene Regeln für die Preisverhandlung beim Hausverkauf
Reservepreis vorab festlegen
Entscheiden Sie vor dem ersten Angebot, wie weit Sie nach unten gehen würden — und halten Sie daran fest. Wer spontan nachgibt, verliert.
Zeit ist auf Ihrer Seite
Unter Druck zu wirken schwächt Ihre Verhandlungsposition. Vermeiden Sie Aussagen wie „wir müssen schnell verkaufen" — auch wenn es stimmt.
Nur schriftliche Angebote
Mündliche Angebote sind unverbindlich. Bestehen Sie auf schriftliche Absichtserklärungen inklusive geplanter Finanzierungsart und Zeitplan.
Finanzierungsnachweis verlangen
Bestehen Sie auf eine aktuelle Finanzierungsbestätigung einer Bank, bevor Sie den Notar beauftragen. Platzt die Finanzierung nach Vertragsunterzeichnung, ist das kostspielig für alle.
Win-Win statt Konfrontation
Übliche Verhandlungsspielräume liegen bei 3–7 %. Zeigen Sie Kompromissbereitschaft bei Übergabeterminen oder Inventar — nicht immer nur beim Preis.
Ablauf des Notartermins
Von der Kaufvertragsvorbereitung bis zur Schlüsselübergabe — was Sie erwartet
Kaufvertragsentwurf
Der Notar erstellt einen Entwurf auf Basis Ihrer Angaben. Beide Parteien erhalten ihn mind. 14 Tage vor dem Termin zur Prüfung — rechtlich vorgeschrieben.
Beurkundungstermin
Der Notar liest den Kaufvertrag vollständig vor und erklärt rechtliche Begriffe. Beide Parteien unterzeichnen. Ab sofort bindendes Rechtsgeschäft.
Auflassungsvormerkung
Der Notar beantragt sofort eine Vormerkung im Grundbuch — sichert den Käufer ab und verhindert Doppelverkäufe oder neue Belastungen.
Kaufpreiszahlung
Der Käufer überweist den Kaufpreis direkt an Sie — oder über ein Notaranderkonto. Erst nach Zahlungseingang erfolgt die Eigentumsumschreibung.
Schlüsselübergabe
Nach Kaufpreiszahlung und Grundbuchumschreibung erfolgt die offizielle Übergabe mit Übergabeprotokoll — inklusive Zählerstände und Schlüsselanzahl.
Notarkosten: Wer zahlt was?
Notarkosten und Grundbuchgebühren betragen ca. 1,5–2 % des Kaufpreises und werden üblicherweise vom Käufer getragen. Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden trägt dagegen der Verkäufer.
Steuern beim Hausverkauf
Beim Immobilienverkauf können erhebliche Steuerlasten entstehen — oder komplett entfallen. Ob Sie Spekulationssteuer zahlen müssen, hängt vor allem von zwei Faktoren ab: Haltedauer und Eigennutzung.
Die Spekulationssteuer im Detail
Wenn Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufen und sie nicht selbst bewohnt haben, fällt auf den Gewinn Spekulationssteuer an. Die Steuer wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz berechnet — bei hohen Gewinnen kann das 35–45 % des Verkaufsgewinns bedeuten.
Die 10-Jahres-Frist
Entscheidend ist das Datum des Kaufvertrags — nicht das Datum der Grundbucheintragung. Verkaufen Sie mehr als 10 Jahre nach Beurkundung des Kaufvertrages, entfällt die Spekulationssteuer vollständig.
Die Berechnungsbasis ist der Verkaufsgewinn: Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis, abzüglich Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) und abzüglich Kosten für wertsteigernde Modernisierungen. Lassen Sie Ihren Steuerberater den genauen Gewinn berechnen.
Ausnahme: Eigennutzung
Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor ausschließlich selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer — unabhängig von der Haltedauer. Diese Regelung gilt auch bei selbst genutzten Teilen eines gemischt genutzten Gebäudes.
Steuerfrei — 10-Jahres-Frist erfüllt
Kaufvertrag liegt mehr als 10 Jahre zurück? Kein Handlungsbedarf — der Verkaufsgewinn ist steuerfrei, egal wie hoch er ist.
Steuerfrei — Eigennutzung
Sie haben das Haus im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren selbst bewohnt? Auch dann entfällt die Spekulationssteuer komplett.
Steuerpflichtig — Frist nicht erfüllt
Kauf vor weniger als 10 Jahren + keine Eigennutzung = Spekulationssteuer auf den Gewinn. Steuerberater vor dem Verkauf einschalten!
Tipp: Termin clever wählen
Wenn die 10-Jahres-Frist in wenigen Monaten abläuft, kann es sich lohnen, mit dem Verkauf zu warten — und zehntausende Euro Steuern zu sparen.
Warum unser Festpreis
Sie besser stellt
Klassische Makler berechnen 5,95–7,14 % Provision auf den Kaufpreis. Bei einem Haus für 500.000 € sind das bis zu 35.700 € — wovon Sie als Verkäufer die Hälfte tragen. Mit unserem Festpreismodell zahlen Sie stattdessen nur 6.250 € (Haus) bzw. 3.750 € (Eigentumswohnung).
Prozentuale Provision
Festpreis 12.500 €
Ihre persönliche Ersparnis berechnen
Wählen Sie Ihren Immobilientyp, verschieben Sie den Regler — und sehen Sie sofort, wie viel Sie sparen
* Basis: 3,57 % inkl. MwSt. (Verkäuferanteil bei üblicher Gesamtprovision von 7,14 %). Klassische Provision variiert je nach Anbieter.
Bereit Ihr Haus
zu verkaufen?
Wir bewerten Ihr Objekt, erklären Ihnen unser Festpreismodell und begleiten Sie vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe.
Jetzt Kontakt aufnehmenWir freuen uns auf das Kennenlernen.