Verkaufen Sie Ihre Immobilie. Nicht Ihre Rendite.
Persönliche Beratung, Premium-Vermarktung und digitaler Verkauf – zum transparenten Festpreis statt klassischer Maklerprovision.
Mehr Erlös. Weniger Provision.
Unser Festpreis-Modell
Keine versteckten Kosten, keine prozentualen Überraschungen. Sie zahlen beim Immobilienverkauf einen klaren Festpreis – fair, transparent und planbar.
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Was gute Makler wissen — und selten erklären.
Als studierte Immobilienwirte mit Erfahrung aus der gewerblichen Projektentwicklung geben wir Ihnen das Wissen, das Sie für eine fundierte Entscheidung brauchen.
Ein erfolgreicher Immobilienverkauf beginnt nicht mit einem Inserat — sondern mit einer klaren Strategie. Viele Eigentümer verschenken Geld durch zu hohe Erstpreise, mangelhaftes Exposé oder den falschen Zeitpunkt.
Kostenlose Erstbewertung →Ein zu hoher Angebotspreis ist einer der häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf. Objekte, die zu teuer inseriert werden, bleiben lange auf dem Markt — und verlieren dadurch Attraktivität. Interessenten interpretieren lange Standzeiten als Warnsignal.
Die Folge: Preisreduktionen, die den Verkaufspreis oft unter den realistischen Marktwert drücken. Ein realistischer Startpreis auf Basis einer fundierten Marktanalyse führt in der Regel zu schnelleren Verkäufen und stärkeren Ergebnissen.
Unsere Empfehlung: Lassen Sie den Marktwert professionell ermitteln — bevor Sie einen Preis kommunizieren. Eine Erstbewertung ist bei uns kostenlos und unverbindlich.
Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien sind grundsätzlich steuerpflichtig — es sei denn, bestimmte Ausnahmen greifen. Die sogenannte Spekulationssteuer entfällt, wenn die Immobilie mehr als 10 Jahre in Ihrem Eigentum war.
Eine weitere Ausnahme: Wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben, ist der Verkaufsgewinn steuerfrei — unabhängig von der Haltedauer. Bei vermieteten Objekten gilt diese Ausnahme nicht.
Wichtig: Der Gewinn berechnet sich aus Verkaufspreis minus Anschaffungskosten, Nebenkosten und wertsteigernden Investitionen. Lassen Sie den steuerrelevanten Zeitpunkt vor dem Verkauf prüfen — die Differenz kann erheblich sein.
Ein vollständiges Unterlagenpaket beschleunigt den Verkauf erheblich und signalisiert Professionalität. Käufer und Banken benötigen in der Regel: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne und Grundrisse, Teilungserklärung (bei ETW), aktuelle Nebenkostenabrechnungen sowie bei vermieteten Objekten Mietverträge.
Fehlende Unterlagen führen häufig zu Verzögerungen beim Notartermin oder zur Absage durch Käufer, deren Finanzierung an lückenhaften Dokumenten scheitert.
Unser Service: Wir begleiten Sie bei der Zusammenstellung aller relevanten Unterlagen — und wissen, was Käufer, Banken und Notare im Einzelfall benötigen.
Seit dem Bestellerprinzip für Wohnimmobilien (2020) gilt: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten häufig je zur Hälfte — bei 3,57 % pro Partei sind das bei einer 600.000 €-Immobilie über 21.000 € allein für den Verkäufer.
Bei de Leve zahlen beide Parteien zusammen einen Gesamtfestpreis von 7.500 € (Wohnung) bzw. 12.500 € (Haus) — unabhängig vom Verkaufspreis. Das macht die Kosten planbar und fair.
Rechenbeispiel: Bei 600.000 € Verkaufspreis sparen Sie als Verkäufer mit unserem Modell gegenüber klassischer Provision rund 14.460 €.
Beim Kauf einer Immobilie sind Fehler teuer und schwer korrigierbar. Wir erklären, worauf Sie achten müssen — von der Bonitätsprüfung bis zum Kaufvertrag.
Objekt anfragen →Das Grundbuch ist das wichtigste Dokument beim Immobilienkauf. Es ist in drei Abteilungen gegliedert: Abteilung I zeigt den Eigentümer. Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen — z.B. Wegerechte, Vorkaufsrechte oder Nießbrauch. Abteilung III listet Grundschulden und Hypotheken.
Besonders relevant: Eingetragene Dienstbarkeiten in Abteilung II können die Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie erheblich einschränken — und bleiben beim Eigentümerwechsel bestehen.
Praxis-Hinweis: Bestehen Sie als Käufer auf einen vollständigen, aktuellen Grundbuchauszug — und lassen Sie Einträge in Abteilung II vor dem Kauf rechtlich prüfen.
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der tatsächlichen Kosten. In NRW fallen zusätzlich an: Grunderwerbsteuer 6,5 %, Notarkosten ca. 1–1,5 %, Grundbuchkosten ca. 0,5 % sowie ggf. Maklerprovision. Das ergibt Nebenkosten von insgesamt 8,5–10 % des Kaufpreises.
Bei 500.000 € Kaufpreis sind das bis zu 50.000 € zusätzlich — Kapital, das vollständig aus Eigenkapital finanziert werden sollte, da Banken Nebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren.
Faustregel: Planen Sie mindestens 20–25 % Eigenkapital ein — davon decken 10 % die Nebenkosten und 10–15 % senken den Finanzierungsbedarf auf ein bankübliches Niveau.
Ein Vorkaufsrecht berechtigt eine dritte Partei, eine Immobilie zu den gleichen Konditionen zu erwerben wie der ursprüngliche Käufer. Es kann im Grundbuch eingetragen sein — z.B. zugunsten von Mietern (gesetzliches Vorkaufsrecht) oder Gemeinden.
Mieter haben in Deutschland ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn die vermietete Wohnung erstmals in Eigentum umgewandelt wird. Die Ausübungsfrist beträgt zwei Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags.
Praxis-Hinweis: Vor dem Kauf einer vermieteten Wohnung sollte immer geprüft werden, ob ein Vorkaufsrecht besteht und ob der Mieter beabsichtigt, es auszuüben.
Kaufverträge für Immobilien enthalten fast immer einen Gewährleistungsausschluss — der Verkäufer haftet nach dem Kauf grundsätzlich nicht für Mängel. Ausnahmen gelten nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln, die dem Verkäufer bekannt waren.
Das bedeutet: Verdeckte Mängel wie Schimmel, Feuchtigkeit oder statische Probleme, die der Verkäufer kannte und nicht offenbarte, können noch nach dem Kauf geltend gemacht werden — eine Beweisführung ist jedoch aufwendig.
Empfehlung: Lassen Sie vor dem Kauf einen unabhängigen Sachverständigen die Immobilie prüfen — besonders bei älteren Objekten. Die Kosten von 500–1.000 € sind gut investiert.
Der Erbfall ist oft emotional belastend — und finanziell komplex. Fristen, Steuerbefreiungen und Verkaufszeitpunkte entscheiden darüber, ob Vermögen erhalten bleibt oder verloren geht.
Beratung anfragen →Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert der geerbten Immobilie ab. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 €, Ehegatten von 500.000 €. Geschwister, Nichten und Neffen haben nur 20.000 € Freibetrag.
Wird das eigene Familienheim geerbt und selbst genutzt (mindestens 10 Jahre), ist der Erwerb vollständig steuerfrei — unabhängig vom Wert. Diese Befreiung gilt jedoch nicht, wenn die Immobilie vermietet ist oder innerhalb der 10 Jahre verkauft wird.
Timing ist entscheidend: Wer eine geerbte Immobilie verkaufen möchte, sollte den steuerlichen Aspekt vor dem Verkauf prüfen lassen — insbesondere wenn die 10-Jahres-Frist noch läuft.
Immobilien können zu Lebzeiten verschenkt werden — und die Schenkungsteuer nutzt die gleichen Freibeträge wie die Erbschaftsteuer. Der entscheidende Vorteil: Die Freibeträge können alle 10 Jahre erneut genutzt werden.
Eltern können also alle 10 Jahre Vermögen bis zu 400.000 € je Kind steuerfrei übertragen. Bei frühzeitiger Planung lassen sich auch größere Immobilienvermögen über mehrere Übertragungen hinweg steuerfrei weitergeben.
Praxis-Hinweis: Eine Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt ermöglicht es, die Immobilie zu verschenken und gleichzeitig das Wohn- oder Nutzungsrecht zu behalten — das mindert zudem den schenkungsteuerlichen Wert erheblich.
Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Alle Entscheidungen über die Immobilie — Vermietung, Verkauf, Renovierung — müssen einstimmig getroffen werden. Das führt häufig zu Blockaden.
Möchte ein Miterbe seinen Anteil liquidieren, kann er eine sogenannte Teilungsversteigerung beantragen. Das führt meist zu einem deutlich unter Marktwert liegenden Verkaufserlös — und belastet das Familienverhältnis dauerhaft.
Empfehlung: Ein professionell begleiteter Verkauf im Einvernehmen erzielt deutlich bessere Ergebnisse als eine Zwangsversteigerung. Wir vermitteln neutral und mit Blick auf das wirtschaftlich beste Ergebnis für alle Beteiligten.
Wer ein Erbe ausschlägt, übernimmt weder Vermögen noch Schulden. Das ist dann sinnvoll, wenn die Immobilie stark mit Grundschulden oder anderen Verbindlichkeiten belastet ist, die den Wert übersteigen.
Die Frist zur Ausschlagung beträgt 6 Wochen ab Kenntnis des Erbfalls — bei im Ausland lebenden Erben 6 Monate. Diese Frist ist nicht verlängerbar und wird von vielen Erben unterschätzt.
Wichtig: Lassen Sie den tatsächlichen Wert einer geerbten Immobilie zeitnah ermitteln — auch und gerade dann, wenn Sie unsicher sind, ob das Erbe positiv oder negativ ist.
Immobilien sind steuerlich komplex — und die richtigen Entscheidungen können erhebliche Beträge ausmachen. Wir geben Ihnen die wichtigsten Grundlagen an die Hand.
Beratung anfragen →Private Immobilienverkäufe sind nach einer Haltefrist von 10 Jahren vollständig steuerfrei — unabhängig von der Höhe des Gewinns. Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags und endet ebenfalls mit dem Datum des Verkaufsvertrags.
Besonderheit: Auch bei selbst genutzten Immobilien entfällt die Steuer, wenn diese im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt wurden — unabhängig von der 10-Jahres-Frist.
Achtung bei der Berechnung: Es gilt das Datum des notariellen Vertrags — nicht der Eigentumsübergang im Grundbuch. Auch ein einzelner Tag kann über Steuerfreiheit oder Steuerpflicht entscheiden.
Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, überschreitet die sogenannte Drei-Objekt-Grenze und gilt steuerlich als gewerblicher Immobilienhändler. Die Folgen sind erheblich: Gewerbesteuer auf alle Gewinne, keine Steuerfreiheit nach 10 Jahren, Nachversteuerung auch bereits abgeschlossener Verkäufe.
Die Grenze gilt für Objekte, die innerhalb von 5 Jahren angeschafft und veräußert werden. Auch Schenkungen oder Erbschaften können unter bestimmten Umständen einbezogen werden.
Wichtig für Kapitalanleger: Wer mehrere Objekte im Portfolio hat und verkaufen möchte, sollte die Drei-Objekt-Grenze vorab mit einem Steuerberater besprechen.
Seit Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer auf Basis neu bewerteter Grundstücke. Die Berechnung basiert jetzt auf Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. In NRW haben die meisten Kommunen ihre Hebesätze angepasst, um Aufkommensneutralität zu erreichen — in der Praxis gibt es jedoch deutliche Gewinner und Verlierer.
Besonders Eigentümer in attraktiven Lagen mit gestiegenen Bodenwerten zahlen deutlich mehr. Gleichzeitig besteht in einigen Bundesländern die Möglichkeit, gegen den Grundsteuerbescheid Einspruch einzulegen, wenn der festgestellte Wert nicht plausibel ist.
Praxis-Hinweis: Prüfen Sie Ihren Grundsteuerbescheid 2025 kritisch — insbesondere den festgestellten Grundsteuerwert. Bei offensichtlichen Abweichungen lohnt sich ein Einspruch.
Vermietete Immobilien können steuerlich abgeschrieben werden — das reduziert die Steuerlast auf Mieteinnahmen erheblich. Bei Gebäuden, die nach 1924 errichtet wurden, beträgt die lineare AfA 2 % pro Jahr auf den Gebäudewert (nicht Grundstückswert). Bei Neubauten ab 2023 gilt eine erhöhte AfA von 3 %.
Zusätzlich können Renovierungs- und Modernisierungskosten je nach Art sofort als Werbungskosten abgezogen oder über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten ist dabei entscheidend.
Wichtig: Der Grundstückswert ist nicht abschreibungsfähig — nur der Gebäudewert. Eine fundierte Aufteilung beim Kauf kann die AfA-Basis und damit die Steuerersparnis erheblich beeinflussen.
Ob Bestandshalter, der verkaufen möchte, oder Investor, der optimiert — die richtigen Kennzahlen und der richtige Zeitpunkt entscheiden über das Ergebnis.
Objekt bewerten lassen →Die Bruttomietrendite ergibt sich aus Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Sie gibt einen schnellen Überblick, berücksichtigt aber weder Nebenkosten noch Bewirtschaftungskosten. Die Nettomietrendite zieht Kaufnebenkosten, Verwaltung, Instandhaltungsrücklagen und Leerstandsrisiken ab — und liegt in der Regel 1–1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.
In der Praxis gelten in NRW Nettomietrenditen von 3–4 % bei Bestandsobjekten als marktüblich. Objekte mit Renditen unter 2,5 % sind nur dann sinnvoll, wenn erhebliche Wertsteigerungen erwartet werden.
Beim Verkauf relevant: Der erzielbare Preis für eine vermietete Kapitalanlage hängt direkt von der erzielbaren Nettomietrendite ab. Wir berechnen diesen Wert für Sie — auf Basis aktueller Marktdaten.
Eine vermietete Immobilie kann jederzeit verkauft werden — der Grundsatz lautet: Kauf bricht nicht Miete. Der bestehende Mietvertrag geht automatisch auf den Käufer über. Für Eigennutzer ist das oft eine Hürde, für Kapitalanleger ein Vorteil.
Möchte der Käufer die Immobilie selbst nutzen, muss er Eigenbedarf anmelden — mit Fristen von 3 bis 9 Monaten je nach Mietdauer. Bei langjährigen Mietern (über 5 bzw. 8 Jahre) verlängern sich die Fristen erheblich.
Vermarktungsstrategie: Wir positionieren vermietete Objekte gezielt bei Kapitalanlegern — und kommunizieren Mietvertrag, Rendite und Lage so, dass der richtige Käufer schnell gefunden wird.
Jede Eigentümergemeinschaft ist verpflichtet, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Als Faustregel gilt: 1 € pro m² Wohnfläche pro Monat bei älteren Gebäuden. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung verbleibt die Rücklage in der Gemeinschaft — sie wird nicht an den Verkäufer ausgezahlt.
Für Käufer ist der Stand der Rücklage ein wichtiger Indikator: Eine niedrige Rücklage signalisiert hohen Investitionsbedarf in naher Zukunft. Aktuelle Protokolle der Eigentümerversammlung geben Aufschluss über geplante Maßnahmen.
Empfehlung für Verkäufer: Stellen Sie aktuelle WEG-Protokolle und den Rücklagenstand bereit — das erhöht die Transparenz und beschleunigt die Kaufentscheidung erheblich.
Der optimale Verkaufszeitpunkt hängt von mehreren Faktoren ab: steuerliche Haltedauer (10-Jahres-Frist), Marktlage und Zinsniveau, Zustand des Objekts sowie persönlicher Liquiditätsbedarf. In einem Markt mit steigenden Zinsen sinkt die Zahlungsbereitschaft von Kapitalanlegern — weil alternative Anlagen attraktiver werden.
Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach Mietwohnungen in gefragten Lagen weiter — was die Mietpreise und damit die Renditeerwartung von Käufern stabil hält.
Unsere Einschätzung: Wir geben Ihnen auf Basis aktueller Marktdaten eine ehrliche Einschätzung, ob der Zeitpunkt für einen Verkauf günstig ist — ohne Interessenkonflikt durch eine erfolgsabhängige Provision.
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de Leve wurde gegründet, weil wir selbst erlebt haben, wie Immobilienverkauf nicht sein sollte. Wir stehen für das Gegenteil: persönliche Betreuung auf Augenhöhe, volle Transparenz und ein Festpreis, der sich an Ihrem Erfolg orientiert — nicht an unserer Marge.
„Ihr Immobilienverkauf verdient dieselbe Sorgfalt, als würde ich meine eigene Immobilie verkaufen."
Eine Immobilie verkauft man selten. Für viele Eigentümer geht es dabei um einen bedeutenden Vermögenswert, persönliche Erinnerungen und wichtige Entscheidungen für die Zukunft. Genau deshalb verdienen Sie mehr als eine Standardvermarktung.
Nach meinem Studium der Immobilienwirtschaft an der HAWK Holzminden war ich mehrere Jahre in der professionellen Projektentwicklung tätig. Dort habe ich gelernt, wie wichtig Strategie, Marktverständnis und eine klare Positionierung sind, um das volle Potenzial einer Immobilie auszuschöpfen. Gleichzeitig habe ich Immobilien auch aus Käufersicht erlebt — und weiß, wie entscheidend Transparenz und ehrliche Beratung für Vertrauen und gute Entscheidungen sind.
„Wir wissen, wie sich der Immobilienmarkt anfühlt — als Profis und als Käufer. Genau das bringen wir für Sie ein."
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Kein Marketingsprech — sondern ehrliche Antworten auf die Einwände, die wir in jedem Erstgespräch hören.
Macht ein günstigerer Makler wirklich den gleichen Job?
Wir sind keine klassischen Makler, die einfach billiger arbeiten. Wir kommen aus der gewerblichen Projektentwicklung — einem Bereich, in dem Immobilien nicht vermittelt, sondern entwickelt, bewertet und strukturiert werden. Dieses Fachwissen bringen wir in jeden Verkauf mit.
Unser Festpreismodell ist keine Frage der Qualität, sondern eine Frage der Fairness: Der Aufwand eines professionellen Verkaufs steigt nicht proportional mit dem Verkaufspreis. Eine 800.000 €-Wohnung erfordert nicht doppelt so viel Arbeit wie eine 400.000 €-Wohnung — warum sollte die Vergütung es dann?
Kurz gesagt: Sie zahlen weniger, weil unser Modell fairer ist — nicht weil wir weniger leisten.
Erziele ich mit Ihnen wirklich den gleichen Verkaufspreis?
Ja — und das beginnt mit einer sauberen Marktwertermittlung. Ein zu hoch angesetzter Preis führt zu langen Standzeiten, erzwungenen Preissenkungen und einem Vermarktungsproblem: Interessenten fragen sich, warum eine Immobilie so lange am Markt ist. Das Ergebnis ist häufig ein niedrigerer Verkaufspreis als bei realistischer Erstpositionierung.
Unser Ansatz ist anders: Wir ermitteln den Marktwert präzise, gehen strukturiert in die Marktansprache und verhandeln auf Basis einer klaren Preisstrategie. Nicht Wunschdenken — sondern Markt.
Der beste Verkaufspreis entsteht nicht durch einen hohen Angebotspreis — sondern durch die richtige Positionierung vom ersten Tag an.
Gibt es versteckte Kosten oder Aufpreise?
Nein. Unser Festpreis ist vollständig — 7.500 € für Eigentumswohnungen, 12.500 € für Häuser, aufgeteilt je zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer. Alle Leistungen von der Erstbewertung bis zum Notartermin sind darin enthalten.
Es gibt keine Erfolgsprovision, keine Aufpreise für Fotografie oder Exposé, keine Extrakosten bei schwierigem Marktumfeld. Was wir vereinbaren, gilt.
Sie erhalten vor Beginn unserer Zusammenarbeit eine schriftliche Übersicht aller Leistungen und Kosten — ohne Kleingedrucktes.
Wie läuft die Immobilienbewertung konkret ab?
Der Prozess beginnt mit unserer Online-Bewertung auf der Homepage — Sie erhalten damit einen ersten fundierten Eindruck des Marktwerts Ihrer Immobilie, ohne Auftrag und ohne Verpflichtung.
Nach erfolgtem Auftrag verifizieren wir diesen Wert persönlich: Wir analysieren die Mikrolage, den Ausbaustandard, die Energieeffizienz, Qualitäten und den Zustand — und aktualisieren die Einschätzung auf Basis aktueller Vergleichsobjekte und Bodenrichtwerte. Das Ergebnis ist eine belastbare, nachvollziehbare Marktpreiseinschätzung, die wir Ihnen vollständig erläutern.
Die Online-Bewertung ist kostenlos und unverbindlich — ein guter erster Schritt, bevor Sie sich festlegen.
Was passiert, wenn sich die Immobilie nicht schnell verkauft?
Wir passen die Strategie an — nicht den Preis nach unten. Lange Standzeiten entstehen meistens durch einen zu hohen Einstiegspreis oder eine schwache Präsentation. Beides adressieren wir von Beginn an durch eine realistische Bewertung und hochwertiges Exposé.
Sollte der Markt trotzdem länger brauchen, begleiten wir Sie weiter — im vollen Umfang unserer vereinbarten Leistungen. Unser Festpreis ändert sich nicht, egal wie lange der Verkauf dauert.
Für welche Immobilien und Regionen sind Sie zuständig?
Wir begleiten den Verkauf von Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern, Reihenhäusern, Doppelhaushälften und Kapitalanlagen. Für Mehrfamilienhäuser erstellen wir ein individuelles Angebot.
Unser Tätigkeitsschwerpunkt liegt in Düsseldorf, Köln und der Region NRW — darunter Ratingen, Hilden, Neuss, Solingen, Leverkusen, Wuppertal, Monheim, Langenfeld und Duisburg. Sprechen Sie uns an, wenn Ihre Stadt nicht aufgeführt ist — wir prüfen gerne.
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