Wohnung verkaufen —
so geht's richtig
Alles was Sie als ETW-Verkäufer wissen müssen: von WEG und Teilungserklärung über Hausgeld und Instandhaltungsrücklage bis zum Notartermin — und warum unser Festpreismodell Ihnen tausende Euro spart.
Was Sie auf dieser Seite erfahren
Vorbereitung ist die halbe Miete
Der Verkauf einer Eigentumswohnung unterscheidet sich in wesentlichen Punkten vom Hausverkauf. Neben dem Zustand der Wohnung selbst spielen gemeinschaftliche Aspekte eine zentrale Rolle: Wie ist der Zustand des Gemeinschaftseigentums? Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage? Gibt es laufende oder geplante Sanierungen?
Diese Fragen stellen potenzielle Käufer — und deren Banken — fast immer. Wer darauf vorbereitet ist, wirkt professionell, beschleunigt die Finanzierungsprüfung und vermeidet Rückfragen, die den Verkaufsprozess verzögern.
Beginnen Sie frühzeitig damit, alle ETW-spezifischen Unterlagen zusammenzustellen: Teilungserklärung, aktuelle Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen und den Stand der Instandhaltungsrücklage. Diese Dokumente sind der häufigste Engpass beim ETW-Verkauf.
Ihre Vorbereitungs-Checkliste
Vor dem ETW-Verkauf abhaken
Den richtigen Verkaufspreis für Ihre ETW ermitteln
Eigentumswohnungen werden fast ausschließlich nach dem Vergleichswertverfahren bewertet — anhand kürzlich verkaufter, vergleichbarer Wohnungen im selben Quartier. Entscheidend sind dabei nicht nur Lage und Fläche, sondern auch WEG-spezifische Faktoren, die den Wert erheblich beeinflussen können.
Was den Preis Ihrer Wohnung bestimmt
Neben allgemeinen Lage- und Ausstattungsmerkmalen spielen bei Eigentumswohnungen zusätzliche Faktoren eine entscheidende Rolle.
Wohnfläche korrekt angeben
Balkone und Terrassen werden nach WoFlV nur zu 25–50 % angerechnet. Eine falsche Flächenangabe kann später zu Haftungsansprüchen führen — lassen Sie die Fläche im Zweifelsfall neu berechnen.
Vermietete ETW: Bewertungsabschlag
Vermietete Wohnungen erzielen am Markt typischerweise 10–25 % weniger als leerstehende Objekte, da Eigennutzer die größte Käufergruppe stellen. Bei Kapitalanlegern zählt stattdessen die Mietrendite.
Sanierungsstau im Gemeinschaftseigentum
Bekannte oder absehbare Großsanierungen (Dach, Fassade, Aufzug) drücken den Marktwert, wenn die Rücklage nicht ausreicht. Kommunizieren Sie solche Punkte offen — Verschweigen führt zu Haftung.
Unterlagen & Dokumente — vollständig von Anfang an
Beim ETW-Verkauf sind neben den üblichen Immobilienunterlagen zahlreiche WEG-spezifische Dokumente erforderlich. Viele davon müssen bei der Hausverwaltung angefordert werden — planen Sie dafür ausreichend Zeit ein.
Banken fordern bei der ETW-Finanzierung regelmäßig alle WEG-Unterlagen an. Wer sie parat hat, beschleunigt den Verkauf um 4–8 Wochen und verhindert, dass Käufer abspringen.
Grundbuchauszug Pflicht
Belegt Eigentumsverhältnisse, Grundschulden und eingetragene Rechte. Beim ETW-Kauf besonders relevant für Sondernutzungsrechte (Stellplatz, Garten).
Teilungserklärung & Aufteilungsplan Pflicht
Definiert die genaue Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die Miteigentumsanteile. Grundlage jedes ETW-Kaufvertrags.
Protokolle Eigentümerversammlungen WEG
Mindestens die letzten 3 Jahre. Banken und Käufer lesen sie genau — sie zeigen geplante Sanierungen, Streitigkeiten und die Beschlussfähigkeit der WEG.
Aktuelle Hausgeldabrechnung WEG
Zeigt die tatsächlichen Betriebskosten und Einzelabrechnungen. Käufer und Banken kalkulieren damit die laufenden Nebenkosten der Wohnung.
Stand der Instandhaltungsrücklage WEG
Belegt, wie gut die WEG für künftige Reparaturen gerüstet ist. Eine zu niedrige Rücklage ist ein Warnsignal für Käufer und kann den Preis drücken.
Energieausweis Pflicht
Gesetzlich vorgeschrieben seit 2014. Für ETW gilt in der Regel der Gebäudeenergieausweis — nicht der wohnungsbezogene. Muss spätestens zur Besichtigung vorliegen.
Grundriss der Wohnung Pflicht
Maßgenauer Grundriss der Wohnung inkl. Kellerabteil und ggf. Stellplatz. Unbedingt mit tatsächlicher Wohnfläche nach WoFlV abgleichen.
Wirtschaftsplan der WEG Empfohlen
Zeigt die geplanten Ausgaben der WEG für das laufende Jahr und lässt Rückschlüsse auf mögliche Hausgelderhöhungen oder Sonderumlagen zu.
Mietvertrag (bei Vermietung) Empfohlen
Käufer, die die Wohnung als Kapitalanlage erwerben, benötigen den aktuellen Mietvertrag und Nachweise zur Miethöhe. Käufer zur Eigennutzung achten auf Kündigungsfristen.
Beschluss-Sammlung der WEG Empfohlen
Listet alle gültigen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft — z. B. zu Hausordnung, Sondernutzungsrechten oder genehmigten Umbauten. Seit 2007 gesetzlich vorgeschrieben.
WEG, Teilungserklärung & Hausgeld
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt das Zusammenleben in Eigentümergemeinschaften. Als ETW-Verkäufer müssen Sie die Grundbegriffe kennen — denn Käufer fragen danach, Banken prüfen sie, und der Notar braucht sie für den Kaufvertrag.
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist die „Verfassung" der WEG. Sie legt fest, welche Bereiche Sondereigentum (Ihre Wohnung) und welche Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade) sind. Ohne sie ist kein ETW-Kauf möglich. Liegt sie nicht vor, muss sie beim Grundbuchamt beantragt werden — das dauert.
Hausgeld & Nebenkosten
Das Hausgeld ist die monatliche Zahlung an die WEG für gemeinschaftliche Kosten (Verwaltung, Versicherung, Pflege, Rücklage). Es ist kein „zweites Geld verloren" — es ersetzt viele Einzelkosten, die Hauseigentümer selbst tragen. Käufer vergleichen: Wohnkosten = Finanzierung + Hausgeld + eigene NK.
Instandhaltungsrücklage
Die Rücklage wird von allen Eigentümern angespart, um künftige Sanierungen zu finanzieren. Käufer schauen genau hin: Ist die Rücklage zu niedrig, drohen Sonderumlagen. Beim Verkauf geht Ihr Rücklagenanteil auf den Käufer über — er ist nicht auszahlbar und mindert den Verkaufserlös nicht.
Sondernutzungsrechte — oft übersehen, aber wertrelevant
Sondernutzungsrechte sind im Grundbuch oder der Teilungserklärung eingetragene Rechte zur exklusiven Nutzung von Gemeinschaftseigentum. Sie sind wertrelevant und müssen im Kaufvertrag korrekt übertragen werden.
Stellplatz / Tiefgarage
Einer der häufigsten Wertfaktoren — besonders in Städten. Stellplätze mit Sondernutzungsrecht erhöhen den Verkaufspreis spürbar. Klären Sie, ob er im Grundbuch eingetragen oder nur vertraglich geregelt ist.
Gartenanteil
Erdgeschosswohnungen haben häufig ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche. Dieses Recht muss im Kaufvertrag explizit übertragen werden — sonst bleibt es Gemeinschaftseigentum.
Kellerabteil / Abstellraum
Keller gehören häufig zum Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht — nicht zum Sondereigentum. Wird die Wohnung ohne Keller angepriesen, obwohl ein Recht besteht, verschenken Sie Wert.
Dachterrasse / Spitzboden
In Mehrfamilienhäusern sind Dachterrassen oder Spitzböden oft Gemeinschaftseigentum mit exklusivem Nutzungsrecht. Auch hier gilt: Das Recht muss dokumentiert und korrekt übertragen sein.
Vermarktung & Besichtigungen
Wie Sie Ihre Eigentumswohnung präsentieren, entscheidet maßgeblich über Preis und Geschwindigkeit. Die Zielgruppe bei ETW ist breiter als beim Haus — Eigennutzer, Kapitalanleger und Erstkäufer stellen unterschiedliche Fragen.
ETW gezielt vermarkten
Zielgruppe definieren
Eigennutzer suchen andere Dinge als Kapitalanleger. Beim Exposé und in der Ansprache gezielt differenzieren — Eigennutzer wollen Wohnqualität, Anleger Mietrendite und Rücklage.
Professionelle Fotografie
Helle, aufgeräumte Wohnräume, Blick auf Balkon/Terrasse und Gemeinschaftsanlagen. Auch das Treppenhaus zeigen — bei gepflegten Gebäuden ein Verkaufsargument.
Vollständiges Exposé
Fläche nach WoFlV, Hausgeld, Rücklagenstand, Baujahr, Heizungsart und alle Sondernutzungsrechte transparent angeben. Unvollständige Exposés erzeugen Misstrauen.
Plattformen & Reichweite
ImmobilienScout24, Immowelt und ggf. lokale Portale. Für vermietete ETW zusätzlich Kapitalanleger-Netzwerke ansprechen.
Besichtigungen richtig führen
Einzeltermine bevorzugen
Sammelbesichtigungen wirken wie ein Ausverkauf. Geben Sie jedem Interessenten Zeit und Raum — das schafft Vertrauen und höhere Zahlungsbereitschaft.
Gemeinschaftseigentum zeigen
Treppenhaus, Keller, Fahrradraum, Tiefgarage und ggf. Gemeinschaftsgarten bewusst in die Besichtigung einbeziehen — gepflegte Gemeinschaftsanlagen sind Kaufargumente.
WEG-Unterlagen bereitlegen
Legen Sie Protokolle, Hausgeldabrechnung und Rücklagenstand offen aus. Wer auf Nachfragen vorbereitet ist, wirkt professionell und seriös.
Finanzierung vorab klären
Fragen Sie nach Finanzierungsnachweis oder Eigenkapitalsituation — gerade bei ETW-Käufern, die erstmals kaufen, ist die Finanzierung oft noch nicht gesichert.
ETW-spezifische Besichtigungs-Tipps
Was beim Wohnungsverkauf anders ist als beim Haus
Schallschutz thematisieren
Käufer fragen fast immer nach Lärm. Bereiten Sie sich vor: Baujahr, Bauweise und ob es Beschwerden gibt. Ehrlichkeit schützt Sie besser als Schweigen.
Hausgeld erklären können
Viele Erstkäufer verstehen Hausgeld nicht intuitiv. Wer es ruhig und klar erläutern kann, baut Vertrauen auf — und verhindert Verhandlungsabzüge aus Unsicherheit.
Sanierungsstand des Gebäudes
Erwähnen Sie proaktiv, was in den letzten Jahren saniert wurde (Dach, Heizung, Aufzug, Fassade). Das signalisiert eine gut geführte WEG und gibt Käufern Sicherheit.
Tageszeit und Ausrichtung nutzen
Südausrichtung am Vormittag, Westbalkon am Nachmittag — vereinbaren Sie Besichtigungen, wenn die Wohnung von ihrer besten Seite wirkt.
Nachbarn als Vorteil
Eine ruhige, gepflegte Nachbarschaft ist für viele Käufer ein Hauptkriterium. Erwähnen Sie positive Aspekte der Hausgemeinschaft — ohne zu übertreiben.
Infrastruktur kennen
ÖPNV-Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Parks in der Umgebung — für Wohnungskäufer (besonders Familien und Pendler) oft kaufentscheidend.
Preisverhandlung & Notartermin
Wenn das Interesse ernsthaft wird, beginnt die entscheidende Phase. Bei Eigentumswohnungen gibt es im Kaufvertrag einige ETW-spezifische Punkte, die über den normalen Hausverkauf hinausgehen.
Souverän verhandeln
Goldene Regeln für den ETW-Verkauf
Reservepreis vorab festlegen
Entscheiden Sie vor dem ersten Angebot, wie weit Sie nach unten gehen würden — und halten Sie daran fest. Wer spontan nachgibt, verliert.
Hausgeld nicht als Schwäche
Käufer nutzen ein hohes Hausgeld als Verhandlungsargument. Erklären Sie, was darin enthalten ist — oft ist es günstiger als die Selbstbewirtschaftung eines Hauses.
Finanzierungsnachweis verlangen
Bestehen Sie auf eine aktuelle Bankbestätigung. ETW-Finanzierungen scheitern häufiger als Hausfinanzierungen — Käufer unterschätzen Hausgeld und Eigenkapitalanforderungen.
Nur schriftliche Angebote
Mündliche Zusagen sind unverbindlich. Bestehen Sie auf eine schriftliche Absichtserklärung mit Kaufpreis, Finanzierungsweg und gewünschtem Übergabetermin.
Sondernutzungsrechte klar regeln
Einigen Sie sich schon vor dem Notar schriftlich, welche Sondernutzungsrechte (Stellplatz, Keller, Garten) mitverkauft werden und zu welchem Preis.
ETW-Kaufvertrag & Notar
Der ETW-Kaufvertrag enthält gegenüber dem Hausverkauf zusätzliche Punkte
Kaufvertragsentwurf prüfen
Der Notar integriert Teilungserklärung, Aufteilungsplan und alle Sondernutzungsrechte in den Vertrag. Mindestens 14 Tage Prüfzeit für beide Parteien — gesetzlich vorgeschrieben.
Beurkundungstermin
Notar liest den Vertrag vollständig vor. Bei ETW umfasst das auch die wesentlichen Regelungen der Teilungserklärung und ggf. bestehende Mietverhältnisse.
Hausverwaltung informieren
Nach der Beurkundung müssen Sie — oder der Notar — die Hausverwaltung über den Eigentümerwechsel informieren. Die Verwaltung stellt die Jahresabrechnung entsprechend um.
Kaufpreiszahlung & Übergabe
Nach Kaufpreiseingang und Grundbuchumschreibung: Schlüsselübergabe mit Protokoll — inkl. Zählerstände, Briefkastenschlüssel, Kellerabteil und ggf. Garagentor-Fernbedienung.
Hausgeld-Übergang
Ab dem Übergabetag zahlt der Käufer das Hausgeld. Klären Sie mit der Verwaltung, ob eine anteilige Verrechnung für den Verkaufsmonat nötig ist.
Steuern beim ETW-Verkauf
Ob Sie beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung Steuern zahlen müssen, hängt von denselben zwei Faktoren ab wie beim Hausverkauf: Haltedauer und Eigennutzung. Einige ETW-spezifische Konstellationen sind dabei besonders zu beachten.
Spekulationssteuer beim ETW-Verkauf
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf fällt auf den Gewinn Spekulationssteuer an — sofern die Wohnung nicht selbst bewohnt wurde. Der Steuersatz entspricht Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz.
Die 10-Jahres-Frist
Maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags. Nach Ablauf von 10 Jahren seit Beurkundung entfällt die Spekulationssteuer vollständig — unabhängig vom Verkaufsgewinn.
Eigennutzungsregel bei ETW
Haben Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren ausschließlich selbst bewohnt, entfällt die Steuer. Achtung: Auch kurze Vermietungsphasen (z. B. Airbnb) können die Steuerfreiheit gefährden — hier unbedingt Steuerberater konsultieren.
Gewinnermittlung bei ETW
Verkaufspreis minus Kaufpreis minus Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) minus wertsteigernde Modernisierungen. Bei vermieteten Wohnungen werden außerdem AfA-Abschreibungen dem Gewinn hinzugerechnet.
Steuerfrei — 10 Jahre abgelaufen
Kaufvertrag liegt mehr als 10 Jahre zurück? Kein Handlungsbedarf — der Gewinn ist steuerfrei.
Steuerfrei — Eigennutzung
Selbst bewohnt im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren? Steuer entfällt — auch bei kurzer Haltedauer.
Steuerpflichtig — vermietet < 10 Jahre
Vermietete ETW unter 10 Jahren: Spekulationssteuer auf den vollen Gewinn fällig. Steuerberater einschalten!
Airbnb-Falle beachten
Kurzfristige Vermietungen unterbrechen die Eigennutzung und können die Steuerfreiheit kosten — unbedingt prüfen lassen.
Warum unser Festpreis
Sie besser stellt
Klassische Makler berechnen 5,95–7,14 % Provision auf den Kaufpreis. Bei einer Wohnung für 300.000 € sind das bis zu 21.420 € — wovon Sie als Verkäufer die Hälfte tragen. Mit unserem Festpreismodell zahlen Sie stattdessen nur 3.750 € (ETW) bzw. 6.250 € (Haus).
Prozentuale Provision
Festpreis 7.500 €
Ihre persönliche Ersparnis berechnen
Wählen Sie Ihren Immobilientyp, verschieben Sie den Regler — und sehen Sie sofort, wie viel Sie sparen
* Basis: 3,57 % inkl. MwSt. (Verkäuferanteil bei üblicher Gesamtprovision von 7,14 %). Klassische Provision variiert je nach Anbieter.
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